2017年の反省と不動産投資と事業体の自分と

なんで自分は収益不動産を買う/買いたいんだろう？
今年の振り返りと来年の計画のために考えてみた。

自分は3年前までサラリーマンで、今は零細企業の経営者だ。

サラリーマンは毎月決まった給料を貰えたり社会保険料を会社が折半してくれたりする反面、
売上が上がったときは会社が利益を享受する。
たまに飯を奢ってくれたり寸志を頂戴することもある。

サラリーマン向けの不動産投資の本を読むと、
最初は資産性よりもキャッシュフローを重視するべし、と書いている。

そのため、狙うのは
耐用年数切れのボロ物件や
地方高利回りの販売価格<銀行評価額な物件が多い。

また、キャッシュフロー重視のためローン年数は長くしたい。
担保価値が無いのになぜローンが付くかというと、
サラリーマンの年収を担保にする、
公庫の創業資金(実質税金？)、
もしくはノンバンクで高い金利を払うなど
不動産評価以外の指標を利用するからです。

では、事業者も上記の考え方を目指すべきなのだろうか？
そういう視点の本は少ない。(玉川陽介さんの本は当てはまりそう)

話は変わるが、不動産投資家の一つの目標は100万円/月のキャッシュフローとよく言われる。

これは事業の観点で見れば大した目標では無い。

従業員10名以下の中小企業であっても年商は数千万〜数億は行くだろう。
仮に従業員5人で年商5千万円を達成したとして、従業員の給料を400万×5人=2千万を払っても3千万はざっくり残る計算だ。
その他の経費などを考えても2千万は残せるでしょう。

同じキャッシュフローを稼ぐなら事業拡大を頑張ってもいいと思う。

無論、不動産投資は不労所得と言える安定性、リスクの少なさが魅力だ。

月に100万のキャッシュフローを得るには、
返済比率50%と考えると月額家賃は200万は必要か。

仮に1世帯あたりの平均家賃を5万円とすると、200万の家賃を得るには40戸。
平均家賃が3万円だとすると、66戸の管理が必要になる。

僕はその領域に至っていないのでどのくらいの業務量なのかはまだ分からない。
50戸くらいはどうにかなるとも聞く。

ただ、100戸を超え出すと常に募集活動が必要になってくるらしく、
不労所得からは遠ざかるだろう。

そのため、1戸あたりの家賃は高く、戸数は少なくしていく必要がある。
住居よりも高い家賃が見込まれる、店舗物件をポートフォリオに組み込むのも必要だろう。

あくまでステージが進めば、という話で初めからそこを目指す必要は無い。

……取り留めが無くなってしまった。

何を言いたいかというと、目先の儲け話に振り回されたり、
なりたい自分の目標を見誤ってはいけない、ということだ。

稼ぎ方・労力のかけ方・好き嫌い・時間の使い方など考えることは山ほどある。
自分も40を超えて、人生の残り時間が少なくなってきた。

ありきたりな言い方だが、明日死んでもいいように後悔が無いようにしたい。
という考えで、2018年はいつもと違う年にしたいと思う。